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Miete

Miete

19.02.2019

... von kalten Zahlen und warmen Kosten

Was kostet eigentlich Ihre Wohnung "warm"? Oder entrichten Sie eine "Teilinklusivmiete"? Was ist denn die "Kaltmiete"? In Mietverträgen und Wohnungsannoncen geistern verschiedene Fachausdrücke, die Sie richtig einordnen sollten. Beugen Sie so unangenehmen und kostenintensiven Überraschungen vor.

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Der Zahlungszeitpunkt

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, müssen Sie am Monatsanfang im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag Ihre Miete bezahlen. Der Samstag zählt dabei nicht, wie sonst üblich, als Werktag, wie vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden,  Aktenzeichen VIII ZR 129/09.

Außerdem reicht es nach einer aktuellen Entscheidung des BGH (Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen VIII ZR 222/15) aus, wenn der Mieter den Zahlungsauftrag an die Bank bis zum dritten Werktag des Monats erteilt hat.

Nach Ansicht des BGH benachteiligt die Klausel im Mietvertrag zum Eingang der Mietzahlung den Mieter unangemessen. Das Risiko einer Verzögerung durch die Bank könne nicht allein dem Mieter auferlegt werden.

Haben Sie auch eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag? Handelt es sich um einen Formularmietvertrag, dürfte sie nach dem neuen Urteil unwirksam sein. Im Streitfall müssen Sie aber beweisen können, dass Sie spätestens am dritten Werktag die Überweisung in Auftrag gegeben haben

Bei Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 geschlossen worden sind, ist die Miete laut Gesetz am Monatsende zu zahlen. Diese Vorschrift gilt für die alten Verträge weiter - wurde jedoch in der Vergangenheit in den Mietverträgen meist schon abweichend geregelt.

Die Miethöhe

Hier hat der Vermieter das Sagen: Er legt den Preis fest, den er von Ihnen für die Überlassung seiner Wohnung verlangt. Allerdings müssen Sie nicht jede Summe akzeptieren, nur um ein Dach über den Kopf zu haben.


Mietpreisüberhöhung

Maßstab für das, was Ihr Vermieter von Ihnen für die gemietete Wohnung höchstens verlangen kann, ist die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete plus 20 Prozent. Nutzt der Vermieter den in Ihrer Gegend herrschenden Mangel an vergleichbaren Wohnungen aus, um mehr zu verlangen, können Sie sich in vielen Fällen auf Mietpreisüberhöhung berufen.


Der Vermieter kann dafür mit einer Geldbuße belangt werden. Zuviel gezahlte Beträge können Sie zurückverlangen oder von künftigen Mietzahlungen abziehen. Der Mietvertrag bleibt bestehen, allerdings zahlen Sie nur noch die angemessene Miete.

 

Mietpreisbremse

Nach dem seit 1.6.15 geltenden Gesetz wird die gesetzlich zulässige Miethöhe weiter beschränkt. Dies gilt aber nur für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden von den Bundesländern festgelegt, § 556 d II Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Dann darf die Miete bei Neuvermietung der Wohnung nicht höher als 10 % über der Vergleichsmiete liegen, § 556 d I BGB.

Ausgenommen von dieser Regelung ist die Erstvermietung eines Neubaus oder die Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, § 556 f S. 1 und 2 BGB.

Außerdem darf die Miete höher sein, wenn der vorherige Mieter diese Miethöhe schon wirksam vereinbart hatte. Nur wenn der Vormieter kürzer als 1 Jahr zuvor die Miete erhöht bekommen hat, ist diese Erhöhung nicht zum Nachteil des neuen Mieters zur berücksichtigen.

Seit dem 1.1.19 ist der Vermieter verpflichtet, Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der alten Miete zu nennen und sie zu informieren, wenn er eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen will.

Tipp

Wenn Sie Zweifel haben, ob Ihre Miete zu hoch ist, ist es seit dem 1.1.19 einfacher, gegen eine überhöhte Miete vorzugehen. Sie können nun mit einer einfachen Mitteilung rügen, ohne erklären zu müssen, warum die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge ist an den Vermieter zu richten. Ausreichend ist ein kurzes Schreiben, aus dem hervorgeht, dass Sie als Mieter die Missachtung der Mietpreisbremse beanstanden. Aus Beweisgründen am besten ein Brief per Einschreiben. Überschreitet die Miete dann tatsächlich den gesetzlich zulässigen Betrag, haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Teils.

Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde nach dem Mietspiegel. Anhand der darin ermittelten Zahlen können Sie feststellen, ob Ihre Miete überhöht ist.

Zweifel an der Mietpreisbremse: Es wurden zwar vielerorts Mietpreisbremsen erlassen. Oftmals ist jedoch noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob sie auch gelten. Wichtig ist jedoch für Sie als Mieter, sich trotzdem darauf zu berufen und den Ausgang der Verfahren abzuwarten.

Mietwucher

Zahlen Sie über 50 Prozent mehr als üblich, kann Mietwucher vorliegen. Auch in einem solchen Falle gehen Sie wie bei der Mietpreisüberhöhung vor.

Nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) kann dem Vermieter je nach Umständen bereits bei einer um mindestens 20 Prozent überhöhter Miete ein saftiges Ordnungsgeld drohen.

Zu Ihrer Genugtuung: Mietwucher kann nach dem Strafgesetzbuch mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe geahndet werden, wenn der Vermieter die mangelnde Erfahrung oder eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt hat.

 

Die Mietarten

Sie müssen im Wesentlichen die folgenden zwei Bestandteile einer Miete auseinanderhalten:
  • Grundmiete
  • Nebenkosten (Betriebskosten)

Wie Sie beide Begriffe unterscheiden und auch im Mietvertrag erkennen können, haben wir in der folgenden Übersicht zusammengefasst.
Bezeichnung Erläuterung
Kaltmiete (Grundmiete) Miete nur für die Wohnungsüberlassung. Alle anfallenden Nebenkosten inklusive Heiz- und Warmwasserkosten müssen vom Mieter zusätzlich gezahlt werden.
Warme Betriebskosten Kosten für Heizung und Warmwasser (bzw. Nebenkosten, die mit der Heizanlage und Warmwasserbereitung zusammenhängen).
Teilinklusivmiete Ein Teil der Betriebskosten (Nebenkosten) ist in der Miete enthalten, der andere Teil wie z.B. verbrauchsabhängige Wasser-, Abwasser-, Müllabfuhr- und Heizkosten wird aber gesondert umgelegt.
Warmmiete Warmmiete bezeichnet die gesamte Miete, alle Neben- und Heizkosten sind darin enthalten

Mieterhöhungen im Mietvertrag

Hat der Vermieter in Ihrem Mietvertrag eine jährliche Mieterhöhung gleich mitgeregelt? Der Gesetzgeber setzt Grenzen und lässt eine vertraglich vereinbarte Steigerung nur im Rahmen einer Staffelmiete oder Indexmiete zu. 

Wichtige Vorschriften:

§ 556b BGB Fälligkeit der Miete           
§ 556 d BGB

§ 556 e BGB

 § 556 f BGB

 § 556 g BGB

 § 138 BGB Sittenwidriges Rechtsgeschäft, Wucher   
§ 5 WiStrG Mietpreisüberhöhung         
§ 291 StGB Wucher

 


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